Fique por dentro de 7 aspectos importantes do Direito Imobiliário

Resumo :

Direito Imobiliário é o ramo do direito privado que trata de todas as questões relativas às relações entre proprietários, compradores, inquilinos e imobiliárias. Embora seja reconhecido como uma especialidade, diferentemente de boa parte dos ramos jurídicos, não há propriamente um código aplicável, como no Direito Penal, por exemplo.

Quando se trata de disciplinar os atos de compra, venda ou locação de bens imóveis, é preciso considerar diversos dispositivos e seus efeitos sobre o mercado imobiliário. Isso torna a avaliação dos efeitos jurídicos dos contratos nessa área relativamente mais complexa. Logo, é preciso considerar uma série de aspectos elementares sempre que um compromisso for estabelecido ou, pelo menos, houver a intenção de assim fazer.

Esta é a proposta deste artigo que você começa a ler agora. Prossiga na leitura e fique bem informado para garantir mais segurança jurídica a seus clientes.

1. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor

O Direito Privado se caracteriza pela relação direta com o chamado Direito Positivo, que, por sua vez, consiste nas regras e normas de conduta em casos específicos. No entanto, além das normas, existe a jurisprudência, que é a coleção de decisões de magistrados sobre casos concretos. Por esse princípio, na falta de uma norma aplicável, toma-se como referência a decisão de um magistrado.

É com base na jurisprudência que se definem as condutas no caso da aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC), especialmente em relações entre inquilinos e proprietários de imóveis. Por não ser considerada uma relação de consumo e o contrato estabelecer a lei entre as partes, não se aplica o CDC em eventuais disputas judiciais.

2. Validade da fiança em caso de mais de um locatário

A jurisprudência também se aplica quando o contrato de locação é assinado por mais de um locatário. Nesse caso, se apenas um deles toma para si a responsabilidade em arcar com a fiança, os outros serão considerados amparados por essa cobertura. Em outras palavras: a prestação de apenas um locatário em relação à fiança basta, não sendo cobrado nenhum outro valor dos demais.

Esse entendimento tem respaldo no informativo jurisprudencial nº 445/2010 do Supremo Tribunal de Justiça (STJ). O comunicado revalida a aceitação da contraprestação por apenas um dos locatários, dispensando todos os outros de pagamentos adicionais em relação à fiança.

Cabe frisar que fiança é o instrumento aceito juridicamente como garantia caso o locatário venha a incorrer em inadimplência. Caso o prazo máximo para pagamentos seja desrespeitado, o valor depositado será recolhido pelo credor, devendo o inquilino posteriormente quitar o saldo em aberto.

3. Possibilidade da penhora de bem da família do fiador

Embora a Lei 8.009/90, em seu artigo 3º, inciso VII, expresse que os bens pertencentes a uma família são impenhoráveis, é feita uma exceção a essa regra em relações de Direito Imobiliário. 

Trata-se de outra norma que se estabelece a partir da jurisprudência, que por sua vez está repleta de casos em que a penhora de bens familiares é feita para cobrir dívidas de fiadores.

A propósito, esse é mais um caso em que a jurisprudência é reforçada por meio de um informativo jurisprudencial do STJ, no caso, o de nº 552. 

Assim sendo, fica estabelecida a possibilidade de penhora de bens familiares para quitar dívidas de fiadores em contratos de locação de imóveis e em outros do gênero.

4. Responsabilização do fiador que não integrou a relação processual na ação de despejo

Outro caso em que as relações entre locatários e imobiliárias encontram amparo em um informativo de jurisprudência é quando um fiador não é citado em uma ação de despejo. É o que está previsto no informativo jurisprudencial nº 30, ao qual se junta a súmula 268 para definir como a questão deve ser tratada.

Assim, se um fiador não estiver expressamente nomeado em uma ação de despejo, fica então desobrigado a qualquer tipo de contraprestação. Isso porque, no Brasil, a Constituição Federal garante o direito à ampla defesa. Por isso, a responsabilização de um fiador sem ele ser citado em uma ação fere esse princípio constitucional. 

Não menos importante, o artigo 506 do Código de Processo Civil define que uma sentença judicial faz lei entre as partes. Logo, um fiador que não é citado não pode ser considerado como integrante.

5. Presunção de solidariedade entre dois ou mais locatários ou locadores

No Direito Imobiliário e em outros ramos, existe a chamada responsabilidade solidária, que é quando um terceiro assume o ônus pelos atos de um sócio ou consignatário. Dessa forma, locatários que assinam contratos juntos são solidários em questões que digam respeito aos pagamentos devidos.

Esse é um caso previsto pela Lei nº 8.245/91, a Lei do Inquilinato, segundo a qual, pelo artigo nº 2 :

“Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou”.

Portanto, a exceção nesse caso seria uma eventual inclusão em contrato de cláusula que excluísse a responsabilidade solidária. Isso porque, além da lei, existe uma jurisprudência robusta a respeito dessa questão, sendo ponto pacífico que locatários são sempre solidários entre si.

6. Validade da cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção

Outra questão de considerável potencial de gerar controvérsia é quando o locatário realiza obras ou benfeitorias noimóvel alugado. Para casos assim, o Código Civil, em seu artigo 96, determina que existem três tipos de benfeitorias a considerar: as de utilidade, as necessárias e as voluntárias (voluptuárias).

Por sua vez, a Lei do Inquilinato determina que toda e qualquer modificação no imóvel que seja necessária, mesmo que não seja comunicada ao seu dono, deve ser indenizada. O mesmo vale para as intervenções úteis. A exceção, no caso, vai para as benfeitorias voluntárias, que normalmente afetam o imóvel apenas na parte estética.

7. Denúncia do contrato de locação com cláusula de vigência que não foi averbado junto ao registro de imóveis

Este é o caso em que o dono de um imóvel encontra um interessado na compra do bem enquanto ele está ocupado por um inquilino. Isso pode abrir a possibilidade de denunciar o contrato de locação, anulando-o para que o imóvel seja desocupado e repassado a um comprador.

No entanto, no setor imobiliário, a lei determina, pelos artigos 28 e 29 da Lei de Locações, que ao locatário deve ser dado o direito de preferência de compra. Para isso, o proprietário deve notificá-lo de quem um terceiro está interessado na aquisição do imóvel, dando ao inquilino o prazo de 30 dias para se manifestar.

Chegamos ao fim deste artigo, em que você tomou conhecimento de aspectos importantes nas relações entre inquilinos e proprietários no âmbito do Direito Imobiliário. Esperamos que o conteúdo tenha sido útil!

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