Reforma Tributária: como funcionará a obrigação de emissão de notas fiscais para locação
Resumo :
A Reforma Tributária já é uma realidade e traz mudanças profundas para o mercado imobiliário brasileiro.
Se você é proprietário, investidor ou gestor de imóveis, precisa estar atento: a partir de maio de 2026, o setor entra em uma fase de transição que exigirá novas obrigações, especialmente no que diz respeito à emissão de notas fiscais para locação.
Neste artigo, detalhamos as novas regras, quem será obrigado a emitir documentos fiscais e como se preparar para o novo IVA dual (CBS e IBS).
O que muda com a transição em 2026?
A partir de 2026, a locação de imóveis será alcançada pela tributação sobre o consumo. O novo modelo substitui o sistema atual pelo IVA Dual, composto por:
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): Federal.
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): Estadual e Municipal.
Embora o recolhimento efetivo dos tributos esteja previsto para começar em 2027, o ano de 2026 será pedagógico e obrigatório para a conformidade digital.
Quem deve emitir nota fiscal?
Nem todo locador precisará emitir nota de imediato. A obrigatoriedade da emissão de notas fiscais para locação recai sobre os chamados "contribuintes regulares". Você se enquadra se:
- Recebeu mais de R$ 240 mil em aluguéis no ano anterior.
- Possui mais de três imóveis locados.
Calendário e Prazos: Quando começa a obrigatoriedade?
De acordo com a regulamentação publicada em janeiro de 2026, a exigência de emissão de notas ou documentos fiscais equivalentes segue o seguinte cronograma:
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Evento |
Data Prevista |
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Início da transição (0,1% IBS / 0,9% CBS) |
Janeiro de 2026 |
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Obrigatoriedade da Emissão de Notas |
Maio de 2026 |
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Início do recolhimento pleno (7,95% estimado) |
Janeiro de 2027 |
Nota importante: Entre janeiro e maio de 2026, o governo não aplicará penalidades, permitindo que os sistemas das imobiliárias e proprietários se adaptem aos novos campos da CBS e do IBS.
Regras de Transição e Alíquotas Reduzidas
Para quem se planejou, o impacto será menor. A Reforma instituiu benefícios para contratos antigos:
- Alíquota de 3,65%: Válida para contratos formalizados até 31 de dezembro de 2025.
- Imóveis Residenciais: O benefício dura até o fim do contrato ou até 31/12/2028. É obrigatório ter assinatura eletrônica ou firma reconhecida.
- Imóveis Comerciais: A alíquota reduzida vale até o encerramento do contrato, desde que registrado em cartório até a data-limite.
Contratos sem comprovação de data anterior a 16 de janeiro de 2025 estarão sujeitos à carga tributária cheia, que após os descontos do setor imobiliário (redução de 70%), deve ficar em torno de 7,95%.
O Papel do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)
A fiscalização será intensificada com o CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro). Este banco de dados centralizará informações de prefeituras e cartórios, cruzando valores de mercado e eliminando a sub avaliação patrimonial.
Para o locador, a emissão de notas fiscais para locação será a principal ferramenta de transparência perante este novo cadastro.
Checklist: Como se preparar agora?
Para evitar multas e garantir a rentabilidade dos seus ativos, é importante seguir os seguintes passos:
- Auditoria de Contratos: Verifique se seus contratos de 2025 estão devidamente registrados para garantir a alíquota de 3,65%.
- Adaptação Tecnológica: Utilize softwares de gestão imobiliária, como o Immobile, que já estejam preparados para a emissão de notas fiscais com os campos de IBS e CBS.
- Planejamento Financeiro: Projete o impacto dos 7,95% no seu fluxo de caixa para 2027 e avalie a necessidade de negociações.
A regularização deixou de ser opcional. Quem se adaptar mais rápido à emissão de notas fiscais para locação em 2026 terá uma transição muito mais tranquila e segura.
Tecnologia como aliada na nova era fiscal
A transição para o novo modelo de tributação não precisa ser um obstáculo para o crescimento da sua carteira de imóveis. Embora a emissão de notas fiscais para locação traga uma camada extra de exigências, a digitalização dos processos é o caminho para evitar bitributação e garantir a segurança jurídica da sua operação.
Com a nova obrigatoriedade da NFSe trazida pela Reforma Tributária, o Immobile se posiciona como sua retaguarda estratégica. Nosso sistema estrutura automaticamente o XML e o envia ao ISSeasy, que realiza a conexão direta com a Prefeitura para a geração correta da nota.
Assim, transformamos uma burocracia complexa em um fluxo fluido e seguro, garantindo que sua imobiliária esteja sempre em conformidade sem perder o foco no que realmente importa: o fechamento de novos negócios.
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